A propósito del Decreto-Ley del Consell Valenciano de tanteo y retracto y las soluciones habitacionales

El pasado viernes día 5 de mayo de 2020 el Consell dió luz verde al Decreto-Ley que amplia la posibilidad de ejercer el tanteo y retracto por parte de la Administración sobre edificios y viviendas que se encuentren en proceso de subasta por impago de la hipoteca, las transmitidas por dación en pago o edificios enteros que se vayan a vender o se hayan vendido entre operadores privados.

Vaya por delante que apruebo la filosofía de la propuesta como ya vengo defendiendo desde antes del año 2013, y por ello comparto que la regulación de vivienda requiere cambios profundos, reconociendo como una necesidad la ampliación del parque público de vivienda, y siempre y cuando pueda constituir un alivio para el sector inmobiliario público y privado.

Es necesario entender la necesidad de este tipo de medidas para mejorar la situación habitacional en España, pero no a cualquier precio, ni tampoco con un desprecio absoluto al sector privado y al derecho de propiedad. Del mismo modo, hay que ver si realmente existe partida presupuestaria para poder hacer frente a este tipo de medidas.

Podría parecer que este tipo de medidas son innovadoras, que aportan soluciones imaginativas y creativas al problema de la vivienda en España, pero nada mas lejos de la realidad. Ya desde hace tiempo la doctrina científica viene recogiendo este tipo de medidas, y son la materialización de las recomendaciones de la ONU en materia de vivienda, en concreto, la alternativa habitacional del Dictamen 5/2017 dirigido al Estado Español por el Comité de Derechos Sociales y Culturales de la ONU en relación con la Ley 5/2018 de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin embargo no se puede entender el régimen especial de protección a la vivienda como algo perteneciente únicamente a la esfera de lo público, siendo que la colaboración público-privada en este campo ha sido un magnífico ejemplo que ningún país de nuestro entorno ha sabido adaptar a su legislación, ni tampoco a sus políticas activas de vivienda.

Este Decreto-Ley debería ir acompañado de una serie de actuaciones. La primera una tramitación simultánea de una norma con rango de Ley en las Cortes Valencianas, ya que se van a regular derechos tan importantes como la propiedad privada. Además, se deberían incluir una serie de medidas para garantizar que la acción de la Administración no genera más desigualdades y mas problemas al sector privado, tales como, entre otras:

a) La viviendas adquiridas mediante tanteo y retracto que provengan siempre de subastas por procesos de desahucio por impago de hipotecas.

b) Que al adquirir esas viviendas objeto de desahucio, el anterior propietario tenga derecho de acceso preferente a un alquiler en régimen de protección pública según su nivel de renta y patrimonio.

c) Que no se intervenga directamente en el sector privado en compraventas particulares que nada tienen que ver con situaciones de vulnerabilidad ni impago.

d) En los procesos de adquisición de edificios completos, esta actuación sea siempre motivada por un proceso de desahucio por impago y subasta, y nunca se intervengan operaciones privadas que nada tienen que ver con situaciones de vulnerabilidad ni desigualdad.

e) Que en esos procesos de adquisición de edificios, y dado que la administración no tiene capacidad para gestionar los alquileres de tales edificios, se posibilite la suscripción de un convenio con el anterior propietario con el fin de que, por un porcentaje de beneficio a pactar, gestione el edificio en cuestión para la administración, siempre en función a las buena gestión del anterior propietario y la situación del titular o empresa.

Que mejor forma de garantizar la solución habitacional a una familia objeto de un desahucio que facilitándole la posibilidad de quedarse en la que fue “su vivienda”, en un régimen de arrendamiento asequible, para que no se quede en la calle. Y, del mismo modo, que mejor forma de garantizar el empleo que facilitar que edificios cuya titularidad fue gestionada por una sociedad o persona jurídica, continúe su gestión con un porcentaje de participación en beneficios, siempre todo ello supervisado y fiscalizado por la Administración.

Una evaluación real nos lleva a la conclusión de que las familias y las empresas no están en la situación actual por su mala gestión, ni por sus decisiones equivocadas. La situación económica es consecuencia de decisiones gubernamentales mal tomadas, de la mala gestión económica de los distintos gobiernos y, en cierto grado aunque menor, de la coyuntura internacional.

Estas son algunas de las medidas que realmente pueden contribuir a mejorar la situación económica y, a su vez, ampliar el parque público de viviendas tan deteriorado. Sin embargo, debo insistir que los países de nuestro entorno no suponen, en absoluto, un ejemplo en el marco del régimen jurídico de protección a la vivienda ya que únicamente consideran la vivienda social, sin posibilidad de establecer cauces de colaboración público-privada ni siquiera similares a los españoles.

En España, los Planes de Vivienda tradicionalmente mantenían la estructura por la que existían distintos regímenes de protección en venta y arrendamiento en función al nivel de ingresos de los adquirentes, con lo que se regulaba el precio de venta y renta en virtud de esas características, de forma que, con distintas denominaciones, existían viviendas:

– Sociales y Régimen Especial – para familias con muy limitado nivel de ingresos.

– Régimen o Precio General – para familias con nivel bajo de ingresos.

– Régimen o Precio Concertado – para familias de nivel medio de ingresos, la llamada clase media.

– Viviendas de Acceso Concertado – sólo en la Comunidad Valenciana para familias con ingresos medio-alto.

Todas ellas en arrendamiento y compraventa, lo que implica un amplio abanico de posibilidades para toda la población, con la intención de cubrir las necesidades de una sociedad diversa, en la que acceder a la vivienda se convirtió en un laberinto complicado.

También en otros tiempos estos modelos tuvieron otras denominaciones pero con características similares en cuanto a los destinatarios:

– Vivienda social

– Vivienda de Protección Oficial

– Vivienda de Precio Tasado

Las medidas adoptadas por el Decreto-Ley del Consell, debe ir acompañadas a su vez por una modificación en el Plan de Vivienda actual, facilitando distintas escalas o tipologías de viviendas para facilitar con mayor garantía que las familias puedan estar amparadas por el Derecho regulado en el artículo 47 de la Constitución.

David Muñoz

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